임대인 으로서 ‘집에 문제가 생겼으니 고쳐달라’는 세입자의 연락에 당황한 경험이 한 두 번쯤은 있으실 것입니다.
지금 당장 지불해야 하는 수리비가 아깝게 느껴질 수 있고, ‘과연 고쳐줄 의무가 나에게 있는 건가?’하는 고민도 들 수 있습니다.
임대인으로서 어디까지 수리를 해주어야 하는지를 알고 있는 것은 임대차계약을 유지하고 임차인과의 관계를 원활하게 유지하는 데에 도움이 될 것입니다.
1. 법에서는 가이드라인만 제공
민법과 대법원 판례에도 상세한 가이드라인을 제시하고 있지는 않습니다.
예를 들어 ‘수도는 반드시 임대인이 수리해야 한다’나 ‘보일러는 반드시 임차인이 수리해야 한다’와 같은 특정한 구성 요소, 시설, 가전제품에 대한 집주인과 세입자의 수리 책임을 명확하게 나누어 설명하는 내용은 법과 판례에서 찾아보기 어렵습니다.
법과 판례에서는 큰 기준선, 즉 가이드라인 만을 제시하고 있습니다.
다만 법과 판례에서 언급하는 이러한 기준을 잘 이해하면, 각 상황에 따라 어떤 경우에는 수리 책임이 집주인에게 있고 어떤 경우에는 세입자에게 있을 수 있는지를 구분하는 데 도움이 될 수 있습니다.
실제 임대관리 분야에서는 이러한 판례에 따라 관행적인 원칙을 따르며 업무가 수행되고 있습니다.
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2. 수선(수리) 의무가 임대인에게 있는 경우
민법에서는 임대인에게 여러 가지 의무를 부여하고 있습니다. 임대인의 가장 기본적인 의무 중 하나는 ‘임차인이 임대차계약을 맺은 주택을 사용할 수 있도록 하는 의무’입니다.
제618조(임대차의 의의) 임대차는 당사자일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
따라서 임대인은 이에 따라 ‘임차인이 임대차기간 동안 그 주택을 사용하는 데 필요한 상태를 유지해야 하는 수선 의무’도 가지게 됩니다.
제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
이것은 주택을 사용 가능한 상태를 유지하는 의무이므로, 주택 상태를 유지하며 수리해야 할 부분이 발생하면 기본적으로 임대인이 그 수리를 담당해야 한다는 의미입니다.
그러나 주택 및 시설·집기에서 발생하는 모든 문제에 대해 임대인이 담당하는 것은 아닙니다.
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대법원 판례에 따르면 ‘해당 부분을 수리하지 않으면 임차인이 그 주택을 정해진 목적에 따라 사용할 수 없게 될 정도의 부분’에 한해 임대인이 수선 의무를 부담한다고 합니다.
이는 임차인이 해당 주택에서 생활하기 어려운 정도의 심각한 파손 등에 한정된 것입니다.
즉, 임차인의 정상적인 생활이 불가능한 정도의 문제에 대해서만 임대인이 수리 책임을 진다는 것을 의미합니다.
주택 내에서 비교적 쉽게 손쉽게 해결할 수 있는 사소한 문제나 별다른 비용 없이 해결할 수 있는 문제에 대해서는 임대인이 수선 의무를 부담하지 않는다는 대법원의 판례입니다.
따라서 별다른 큰 비용 없이 임차인이 스스로 해결할 수 있는 문제에 대해서는 임대인이 수리 의무를 부담하지 않는다고 이해하시면 됩니다.
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3. 임대인의 수리 책임과 구체적인 상황별 분류
이제는 방금 살펴본 기준을 바탕으로 구체적인 상황별로 임대인에게 수리 책임이 있는 경우와 없는 경우를 알아보겠습니다.
1. 임대인에게 수리 책임이 있는 경우
주택 내에서 자주 발생하는 고장 중 하나는 보일러나 수도배관 등의 설비 문제입니다.
보일러 작동 불능이나 수도배관 고장으로 인해 물이 새는 문제 등이 해당됩니다.
오래된 주택에서는 벽이 갈라지는 등의 문제도 발생할 수 있습니다. 이러한 경우, 보일러, 수도배관, 벽과 같은 주택의 기본 구성 부분에 대한 수리 책임은 주로 임대인에게 있습니다.
세입자의 의도적인 파손이나 명백한 관리 소홀로 인한 문제가 아닌 경우, 수리 비용은 임대인이 부담해야 합니다.
이러한 시설들의 문제로 인해 세입자가 정상적인 생활을 할 수 없는 상황을 방지하기 위해 임대인이 수리 책임을 져야 합니다.
또한, 아파트의 수도배관 문제로 인해 아랫집 벽지가 손상된 경우에도 해당 벽지의 교체 및 수리 책임은 임대인에게 있습니다.
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2. 임대인에게 수리 책임이 없는 경우
임대인에게 수리나 교체 책임이 없는 경우에는 매우 경미한 고장이나 간단한 교체 등이 해당됩니다.
화장실 변기가 막힌 경우, 형광등이나 도어락의 건전지 교체와 같은 경우, 방충망에 작은 구멍이 뚫린 경우 등이 이에 해당합니다.
이러한 상황에서는 세입자가 스스로 해결할 수 있는 문제로, 임대인은 수리나 교체에 대한 책임을 부담하지 않습니다.
주택 내에서 발생하는 다양한 상황에 따라 임대인에게 수리 책임이 있는 경우와 없는 경우를 구분하여 이해하시기 바랍니다.
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4. 수리 요구 거절시 임대인의 불이익
마지막으로, 임차인의 정당한 수리 요구를 거절할 경우 임대인이 받을 수 있는 불이익에 대해 알아보겠습니다. 민법 제627조에서는 임대인이 임차인의 정당한 수선 요구를 거절할 경우 임차인이 취할 수 있는 조치들에 대해 규정하고 있습니다.
제627조(일부멸실 등과 감액청구, 해지권) ① 임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다.
②전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다.
4.1. 손해배상 청구
임대인이 임차인의 정당한 수선 요구를 거절하여 발생한 손해에 대해 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.
4.2. 임대료 공제
임대인이 수선을 해주지 않는 경우, 임차인은 수선이 완료될 때까지 임대료의 전부 또는 일부를 지급하지 않을 수 있습니다.
4.3. 면적 비례 임대료 감면 요구
수선을 해주지 않아 사용할 수 없는 면적에 해당하는 부분에 대한 임대료를 감면해 달라고 요구할 수 있습니다.
4.4. 임대차계약 해지
수선을 해주지 않아 주택을 정상적으로 사용할 수 없는 상황에서는 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
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5. 마치며
물이새거나 보일러가 고장나는 등의 문제 때문에 수리(수선) 의무의 범위를 놓고 임대인과 임차인과의 신경전이 빈번히 발생하곤 합니다.
이번 글을 통하여 임대인의 수리(수선) 의무의 범위에 대해 조금더 명확히 알아 두면, 집에 고쳐야 할 부분이 생겼을 때, 임대인과 임차인의 보다 원할한 소통이 가능하지 않을까 생각합니다.
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