얼마 전까지 전세사기와 깡통전세가 거의 매일같이 매스미디어에 도배가 되다 시피 했었습니다. 전세계약 등을 할 때 물론 부동산을 통하면 공인중개사님들이 친절하게 설명을 해 주시지만, 알고 있는 만큼 보인다고, 알고 듣는것과 모르고 듣는것은 천지 차이 입니다.
전세 계약할때 꼭 알면 좋은 사항 몇가지 간단히 살펴 보겠습니다.
1. 대출과 보증금이 집값의 70%이상은 위험
대출비율이 높은 주택으로 전세계약을 하면, 보증금을 반환 받지 못할 가능성이 큽니다. 임대인이 대출을 상환하지 못하여 주택이 경매에 들어가게 되면 보통 시세보다 약간 낮은 가격으로 낙찰이 되기도 하기 때문입니다.
그러므로 전셋집을 계약할 때는 대출금과 보증금액을 합한 금액이 최소한 주택가격의 70% 수준이 되는 주택으로 계약하는것이 그나마 안전합니다.
대출금이 없지만, 전세보증금이 주택의 70%가 되는 너무 높은 보증금 비율의 주택도 피하는것이 좋습니다.
2. 등기사항전부증명서(등기부등본) 확인
부동산이나 인터넷 등을 통해 적당한 주택을 찾았다면, 등기부등본을 열람하여 위에서 언급한 해당 주택의 부채 상태등을 확인해야 합니다.
등기부등본 열람은 “대법원 인터넷 등기소”에서 편리하게 온라인으로 발급 받을 수 있습니다. 수수료는 열람은 건당 700원, 발금은 건당 1,000원 입니다.
2.1. 등기부등본 갑구 확인
등기부등본 갑구에는 소유권에 대한 내용과 해당 주택의 압류, 가압류, 가등기, 가처분, 주택임차권등기, 예고등기, 경매개시결정등기 등의 유무를 확인할 수 있습니다. 소유권에 관한 사항 외에 혹시나 지금 열거한 등기사항들이 하나라도 기재 되어 있다면 다른 주택을 찾아 보는것이 좋습니다.
2.2. 등기부등본 을구 확인
등기부등본 을구는 주택에 대한 부채를 확인 할 수 있습니다. 을구에 저당권, 근저당권이 바로 부채에 관한 등기 사항 입니다. 이 부분을 보고 집주인이 해당 주택을 담보로한 부채가 얼마 있는지 알 수 있는 것입니다.
기대되어 있는 대출 금액은, 실제 대출금액이 아닌 채권최고액이 기재 되어 있는 데요, 이는 실 대출금액의 120~130% 정도로 설정 한것입니다. 그러므로 실제 대출금은 기재되어 있는 금액보다 적고, 또한 대출을 어느 정도 상환했으나 변경등기를 신청하지 않아서 실제 대출금액보다 더 많이 설정되어 있을 수도 있다는 점을 알아 두시기 바랍니다.
3. 다가구 주택의 경우
해당 주택이 개별 등기가 불가능한 다가구 주택이면, 대출금과 해당 주택에 살고 있는 모든 임차인들의 보증금까지 합한 금액이 주택가격의 70%를 초과 하지 않아야 합니다.
다가구 주택이 만약 경매에 넘어가게 되어 낙찰 되면, 나보다 먼저 계약했던 선순위 임차인들이 먼저 변제 받고난 다음 내 보증금을 변제 받을 수 있기 때문에 선순위 보증금들이 너무 많으면 내 보증금을 다 변제 받지 못할 수도 있는 것입니다.
임대인의 동의를 받으면 선순위 임차인들의 보증금은 관할 주민센터에서 “확정일자 부여현황”을 발급받아 파악하시면 됩니다.
4. 임대인 밀린 세금 확인하기
내가 계약을 하기전에 밀렸던 집주인의 세금 체납은, 주택의 경매시에 내 보증금 보다 먼저 변제 되기 때문에 밀린세금이 없나 확인 해봐야 합니다.
세금 체납 여부는 집주인의 동의를 받아 세무서나 주민센터에서 발급 받아서 확인 할 수 있고, 집주인에게 납제증명서를 요구하셔도 됩니다.
5. 잔금전에 등기등본 다시 확인하기
계약일과 잔금일 사이에 텀이 일정기간 있기때문에 잔금날, 잔금 입금전에 다시 한번 등기부 등본을 확인해 보는 것이 좋습니다.
6. 전월세 신고 하기
계약을 하면 잔금 전이라도 전월세 신고를 해야 합니다. 보증금이 6천만원을 초과하거나 혹은 월세가 30만원을 초과하는 주택을 계약했다면 계약 체결일로부터 30일 이내에 임대차 계약 신고를 해야 합니다.
전월세 신고를 하면 따로 확정일자를 받는 것이 아니라 전월세 신고를 하면서 확정일자도 같이 받게 됩니다.
7. 이사하면 전입신고하기
해당 주택에 이사를 왔다면 꼭 전입신고를 해서 확정일자와 함께 주택의 점유로 대항력을 갖추어야 우선변제권을 얻을 수 있습니다.
이사(실제 점유)와 전입신고의 조건을 충족한 익일(다음날) 0시부터 대항력을 얻게 되므로, 아무리 바빠도 이사 당일에 전입신고를 하는것이 좋습니다.
8. 마치며
전세계약을 할때 알아두면 좋은 사항 몇가지 살펴 보았는데요, 위에서 언급한 사항들만 잘 살펴 보아도, 전세사기나 깡통전세로 고민할 일은 거의 없을 것입니다.
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